전세보증금을 지키기 위해 꼭 확인해야 할 전세계약 유의사항

전세대란이 일어나고 1년여동안 전세사기 피해는 더 늘어나고 있다.  

지금 이시간에도 말이다.  뉴스에 미처 나오지 못한 사건들이 얼마나 많을까?  

전세보증금을 주지 않으려는 집주인을 어떻게 제지 할 수 있다는 말인가? 

 

전세보증보험을 들면 된다고? 부동산 등기부에 장난을 안치면 가능하다고?

하지만, 정말 마음먹고 집주인이 장난을 친다면 법적으로 전세보증금을 구제 받기까지 많은 시간이 흐른다.

그에 따라, 피해를 보는 쪽은 집주인 보다는 세입자다.  기한이 지나면 나가야 하기 때문이다.

 

그럼, 전세보증금을 지키기 위해 꼭 확인해야 할 전세계약 유의사항은 무엇이 있을까?

이전에도 이와 비슷한 글을 적었지만 이번에는 더 자세하게, 그리고 유형별 전세사기 사례까지 들어보겠다.

 

전세사기 방지를 위한 전세계약 체결 시 유의사항 3가지

1. 계약 체결 전 유의사항

1) 무허가·불법 건축물 여부 확인

전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 「주택 임대차보호법」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의 해야 한다.

 

무허가·불법 건축물은 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 확인이 가능하다.

 

2) 적정 시세 확인

매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이

높은 매물은 조심해야 한다.

 

경남도민이라면 경남 스마트 부동산 포털(gis.gyeongnam.go.kr)에서 확인이 가능하고,  다른 지역 사람들이라도 부동산테크(www.rtech.or.kr), 국토부 실거래서 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 시세를 확인하면 된다.

 

 

경남 스마트 공간정보 플랫폼

 

부동산테크

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

3)  선순위 권리관계 확인

나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 한다. 

 

등기부등본 확인(등기소, iros.go.rk)을 통해 가등기·가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인해야 한다.  또한,  다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하자.

 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

4)  임대인의 세금 체납여부 확인

임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로  체납여부를 확인해야 한다.

 

국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스) 에서 임대인의 미납내역을 확인할 수 있다.

(단, 임대인의 동의가 필요)

 

계약체결후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능하다.(2023년 4월부터)

 

 

2. 계약 체결시 유의사항

1)  임대인(대리인) 신분 확인

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있다.

 

등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 한다.

 

 

2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없다.

 

국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인할 수 있다.

중개대상물 확인 · 설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 확인할 수 있다. 

 

브이월드

 

 

3)  주택임대차표준계약서 사용

주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방 할 수 있다.

 

국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용할 수 있다.

또한, 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하는게 좋다.

 

 

부동산 거래 관리 시스템(임대차 신고 · 매매신고 ) / 국토교통부

 

 

3. 계약 체결 후 유의사항

주택임대차 신고

「부동산거래신고법」 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 한다.

임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리하다. (계약서 첨부 시)

 

주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템(rmts.milit.go.kr)에서 온라인 신고

 

부동산 거래 관리 시스템(임대차 신고 · 매매신고 ) / 국토교통부

 

 

 

4. 잔금 지급 시 유의사항

권리관계 변동 확인

계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야 한다. 또한 이사갈 집이 비어있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급해야 한다.

 

등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금

 

 

5. 이사 후 유의사항

1) 전입신고

「주민등록법」 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생한다.

 

주민센터 방문 신고 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고

 

 

2) 전세보증금 반환보증 가입

「주민등록법」 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전하다.

 

보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하는 것이 좋다.

• 주택도시보증보험공사(HUG)
• 한국주택금융공사(HF)
• SGI서울보증 등

 

6. 유형별 전세사기 사례

◇ 임대권한이 없는 자와의 계약

집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하거나 공인중개사가 임대인 몰래 전세계약을 체결하고 보증금을 가로채는 유형

 

◇ 이중전세계약

임대인이 동시에 두 명의 임차인과 전세계약을 체결하는 과정

 

◇ 깡통주택 임대

전세보증금이 주택가격을 초과하여, 전세계약 종료시 주택을 처분하여도 보증금 반환이 어려운 유형

 

◇ 선순위 임차보증금 허위 고지

다가구주택의 임대인이 다른 세대의 보증금 규모를 속이고 전세계약을 체결하는 유형

 

◇ 특약조건 미이행

임대인이 전세계약시 근저당권이나 신탁등기 등을 말소하기로 하였으나 이를 이행하지 않는 유형

 

◇ 전세계약 당일에 담보권 설정, 임대인 변경

전세계약 시작일에 근저당권을 설정하거나 주택을 매매하여 임대인을 변경하는 유형