모르면 손해보는 건축물 해제(철거) 제도 변경 사항

 

국토교통부와 국토안전관리원에서 2022년 8월부터 건축물 해체(철거) 제도를 변경하였다. 

해체계획서 내실화를 위한 전문가 작성기준 신설 및 건축 심의 도입과 함께 해체감리 업무 강화로 철저한 현장관리가 주요 골자이다.  부디, 건축물 관리자분들께서  신고와 허가 같은 행정절차를 숙지하지 못하고 진행할시에 손해를 볼 수 있기에 많은 분들이 변경 사항을 알았으면 한다. 

 

 

1. 해체공사 신고 및 허가 절차 강화

1) 해체공사 신고절차

해체공사 신고절차는 아래와 같으며, 해체신고 대상도 국토교통부 고시에 따른 건출물해체계획서 작성기준을 준수하여야 한다.

1. 관리자가 해체계획서 작성 및 제출
   • 기술자가 해체계획서를 검토 및 서명날인
2. 허가권자가 제출된 서류를 확인 및 검토하고 해체 신고 확인증 발급
3. 관리자가 해체공사를 수행
4. 관리자가  해체공사 완료(멸실) 후 신고
5. 허가권자가 완료 및 멸실 신고확인증을 발급

2) 해체공사 허가절차

해체공사 허가절차는 다음과 같으며, 접수시스템이 건축행정시스템 세움터에서 건출물 생애이력관리시스템으로  변경되었으니 주의해야 한다.

1. 관리자가 해체계획서를 제출
   
   • 기술자가 해체계획서 작성 및 서명날인
2. 허가권자가 제출서류 확인 및 검토하여 지역건축위원회에 심의
   • 국토안전관리원에서 해체계획서를 검토(특수구조 건축물 등)
3. 허가권자가 해체허가서 발급하고 해체공사 감리자를 지정
4. 관리자가 해체공사 착공신고
5. 허가권자가 현장점검 실시 하여 착공신고 확인증을 발급
6. 관리자가 해체공사 실시 후 해체공사 완료(멸실) 신고 
7. 허가권자가 완료 및 몇실 신고필증을 교부

 

3) 건축물 해체의 신고 및 허가 대상 확대

신고대상이라더라도 해당 건축물 주변에 버스 정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 시설이 있는 경우 해체 허가를 받아야 한다.

신고	일부해체	주요구조부(「건축법」 제2조 제1항 제7호)를 해체하지 않는 건축물의 해체
	전면해체	연면적 500㎥미만/ 건축물 높이 12m미만/ 지상층과 지하층을 포함하여 3개층 이하인 건축물
	그밖의 해체	바닥면적 합계 85㎥ 이내 증축·개축·재축(3층 이상 건축물의 경우 연면적의 1/10 이내) 연면적 200㎥미만 + 3층 미만 건축물 대수선 관리지역 등에 있는 높이 12m미만인 건축물
허가	신고대상 외 건축물

 

4) 해체계획서 작성 및 검토 절차 강화

구분	개정		기술자
	작성	검토	▶ 건축사사무소 개설 신고를 한 자 ▶ 기술사사무소를 개설등록한 자(건축구조, 건축시공, 건설안전기술사)
신고 대상	관리자	기술자
허가 대상	기술자	-

 

 

2. 해체공사 변경신고 및 허가 절차 신설

1) 신고  및  허가를 받아야 하는 경우

만약에 해체공사 중 변경신고, 변경허가를 받아야 하는 경우 아래의 표를 참고하여서 진행해야 한다.

변경신고 및 허가 절차는 2022년 8월 4일 이후 건축물 해체허가를 신청하거나 해체신고를 하는 경우부터 적용이 되며, 건축물 해체 신고 및 허가 절차를 준용한다.

변경신고	▶ 착공예정일(30일 이상 변경하는 경우로 한정) ▶ 해체작업자, 하수급인 및 현장관리인과 현장배치 건설기술자 변경
변경허가	▶ 해체공법 ▶ 해체작업의 순서 ▶ 해체장비의 종류 ▶ 해체하는 부분 및 면적 ▶ 해체공사 현장의 안전관리대책 ▶ 해체 대상 건축물의 석면 함유 여부

2. 지역건축위원회 심의절차 신설

적용대상	▶ 건축물의 해체를 허가하려는 경우 ▶ 신고 대상 중 허가권자가 전문적인 검토가 필요하다고 판단되는 경우

3. 허가기관 해체공사 현장점검 의무화

▶ 해체공사 착공신고를 수리하는 경우

▶ 감리자가 건축물 생애이력 관리시스템에 해체현장 관리업무를 지속적으로 등록하지 아니하여 정당한 사유의 유무를 

    확인해야 하는 경우

▶ 변경허가를 수리하는 등 허가권자가 현장점검이 필요하다고 판단하는 경우

▶ 필수확인점의 해체 등 시군구 조례로 정하는 경우

 

3. 건축물 해체계획서의 작성 기준 개정

1) 해체계획서 작성 순서

건축물 해체계획서 작성도 그냥 작성하는 것이 아닌 다음의 기준과 순서에 따라 작성하는 것을 권한다.

1. 해체공사 개요: 공사개요 관리조직 예정공정표 등
2. 사전준비 단계: 건축물주변조사, 해체대상건축물 조사, 유해물질/환경공해 조사
3. 건축설비의 이동 및 철거, 보호 등 : 지하매설물 조치 계획, 장비이동 계획, 가시설물 설치 계획
4. 해체공법 및 보강계획: 해체공법 선정, 구조안전 및 보강계회 등(안전점검표 작성)
5. 안전관리 대책: 해체작업자 안전관리, 주변 통행 및 보행자 안전관리 등
6. 환경관리 계획: 소음 및 진동 관리 해체물 처리 계획, 부지정리 등

2) 구조안전성 검토보고서 첨부기준 신설

▶ 건축물에 장비를 올려서 해체하는 경우 또는 허가권자가 구조안전성 검토가 필요하다고 판단하는 경우에는 구조안전성 검토보고서를 첨부해야 한다.

 

3) 안전점검표 필수확인점 작성예시 추가

해체작업순성에 따른 공사 주요사항(필수확인점) 을 기재해야 한다. 여기서 필수확인점이란 공사의 수행 과정에서 다음 단계의 공정을 진행하기 전에 해체공사 감리자의 현장점검에 따른 승인을 받아야 하는 공사 중지점을 말한다.

• 가시설물의 적정성, 인접도로 및 보도구간의 안전대책 등
• 잭서포트 설치 상태, 잔재물 반출계획, 작업자 안전관리 등
• 해체장비의 제원 확인, 해체순서 준수, 도로변 전도방지 대책 등
• 주변 인접건축물 계측관리, 흙막이 가시설물 적정성 확인 등

 

4. 해체공사감리자 지정 및 자격 요건 강화

1) 해체공사감리자 지정 및 교체

지정대상	▶ 허가대상 건축물 ▶ 국토안전관리원 검토대상 건축물 ▶ 신고대상 중 허가권자가 필요하다고 인정하는 건축물
교체대상	▶ 지정에 관한 서류를 부정 또는 거짓으로 제출 한 경우 ▶ 관리자 또는 해체작업자의 위반사항이 있음을 알고도 해체작업의 시정 및 중지를 요청하지 않는 경우 ▶ 건축물 생애이력 관리시스템에 해체현장 관리업무를 지속적으로 등록하지 않는 경우 ▶ 시행령 23조 각 호에 해당하는 경우

 

2) 해체공사감리자 자격

자격요건	▶ 「건축사법」 또는 「건설기술 진흥법」 따른 감리자격이 있는자(공사 시공자 본인 및 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조에 따른 계열회사는 제회한다) ▶ 해체공사 감리업무 신규교육 또는 보수교육을 3년 이내에 이수한 자

3) 해체공사감리자 지정 절차

해체공사감리자의 명부 작성 및 관리 및 지정에 필요한 사항은 특별시·특별자치시·도 또는 특별자치도의 조례로 정할 수 있다.

 

1. 모집공고

2. 해체공사감리자 등록 및 명부 작성

3. 명부에서 지정 및 통보

 

 

5. 건축물 해체공사 감리업무 절차 강화

1) 공사시행 단계의 감리업무

감리업무	다음 각호의 사항을 건축물 생애이력 정보체계에 매일 등록
	▶ 공종, 감리냄용, 지적사항 및 처리결과 ▶ 안전점검표 현황 ▶ 현장 특기사항(발생사항, 조치사항 등) ▶ 해체공사 감리자가 현장관리 기록을 위하여 필요하다고 판단하는 사항 ** 감리업무 중 필수확인점에 이르게 되면 감리자(건축사 또는 특급기술인)는 해당 작업이 진행되고 있는 현장을 직접 확인하고, 촬영일자가 표시된 사진 및 동영상을 보관해야 한다.

2) 해체공사 감리업무 절차

해체공사 기간 중 현장에서 해체계획서에 맞게 공사하는지 여부를 확인해야 한다.

• 공사시행 전 단계: 감리업무 착수준비, 해체계획서 검토, 현지 여건 조사
• 공사시행 단계: 공정 및 시공관리, 안전 및 환경관리(사진촬영, 보관)
• 공사완료 단계: 감리업무 기록관리 결과보고

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오늘은 2022년 8월부터 바뀐 건축물 해체(철거)제도 변경점과 강화된 부분 및 절차 등을 알아보았다.

건축물 관리자분들께서 이점 들을 필히 숙지하여서 잘못된 절차로 인해서 불이익을 받지 않으시면 좋겠다.

만약, 위의 내용이 어렵거나 이해가 안되는 점은 국토안전관리원 건축물관리지원센터(☎ 1588-8788) 로

문의하면 된다.  끝.