전세사기 방지를 위한 전세계약 체결 시 유의사항 3가지

 

요즘 전세사기 피해 뉴스가 하루가 멀다 하고 나오고 있습니다. 많은 사람들이 피해를 보고 심지어 극단적인 선택까지 하게 만드는 참혹한 광경까지 나오고 있습니다. 우리나라에만 있는 전세제도가 이렇게 많이 허술할 수 있다니 개인적으로 많은 충격을 받고 있습니다.  이 글을 적는 저도 아직 전세 임차로 살고 있기 때문에

더욱더 남의 일로 느껴지지 않습니다.

 

따라서, 이번 기회에 전세사기 방지를 위한 전세계약 체결 시 유의사항을 같이 공부해 보고자 정리해 봤습니다.  이 글을 보시고 전세계약시에 더욱더 신중하게 대처하시기 바랍니다.

 

1. 계약전 유의사항

1) 무허가·불법 건축물 여부 확인

전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 『주택 임대차보호법』 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의해야 합니다.  그래서 이 여부를 확인하기 위해서 두 가지 방법이 있습니다.

하나는 현장방문이고, 두번째는 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가·불법 건축물 여부를 확인할 수 있습니다.

2) 적정 전세가율 확인

매매자가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 이 높은 매물은 조심해야 하세요.

 

부동산테크(www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.mobile.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.

 

3) 선순위 권리관계 확인

나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.  등기부등본(을구) 확인(등기소, www.iros.go.kr), 다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요. 

 

4) 임대인의 세금 체납여부 확인

임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인해야 합니다.

임대인의 동의 하에, 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인할 수 있습니다.

 

2. 계약 체결시 유의사항

1) 임대인(대리인) 신분 확인

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.

등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.

 

2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.

국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) 또는 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)등에서 등록 및 정상영업 여부를 확인해야 합니다.

 

3) 주택임대차표준계약서 사용

주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.  국토교통부 부동산건래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용할 수 있습니다.

 

3. 계약 체결 후 유의사항

1) 주택임대차 신고 

『부동산거래신고법』 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다. (계약서 첨부 시)

▶ 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고

 

2) 잔금 지급시 권리관계 변동 확인

계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한, 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔급을 지급합니다.

▶ 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금해야 합니다.

 

3) 이사 후 유의사항

전입신고

『주민등록법』 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.

▶ 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고

 

전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.

다만,  전세보증금 반환보증 보험 가입 조건이 상당히 까다로우므로 반드시 해당 보증기관에 확인해야 합니다.  

▶ 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SHI서울보증 등

 

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오늘은 전세사기 방지를 위한 전세계약 체결 시 유의사항 3가지를 알아보았습니다.  사실, 이글을 쓰는 저조차도 지금 사는 집이 보증보험에 가입이 안 되는 조건의 집이라 상당히 불안합니다.  실제로, 보증보험회사에서는 손해보지 않으려고 잘 가입을 안 시켜주려고 합니다. 

 

따라서, 먼저 전세계약을 하기전에 보증보험에 가입되는 조건의 집인지도 확인을 해봐야 합니다.

여유 있게 가입이 되는 조건의 집이면 전세 계약을 하는 것이 안전한 방법일 것입니다.