집주인이 전세 보증금을 떼먹을 때, 임차인은 어떻게 대응해야 할까?

최근 주택 가격 급등과 더불어 전세 시장 또한 달아오르고 있다.

하지만 이와 함께 전세 보증금 깡통 사기 또한 급증하고 있어 많은 임차인들이 피해를 입고 있다. 실제로 주택금융공사에 따르면, 2023년 상반기 전세 분쟁 발생 건수는 1만 7천 건이 넘어 지난해 대비 40% 증가했다. 이 중 전세 보증금 깡통 사기는 분쟁 건수의 절반 이상을 차지하며 심각한 사회 문제로 자리 잡고 있다. 

 

 

1. 전세 보증금 깡통 사기, 어떻게 대처해야 할까?

만약 집주인이 전세 보증금을 떼먹으려는 경우, 임차인은 어떻게 대처해야 할까? 아래는 단계별 대처 방법이다.

 

단계 1: 증거 확보 및 현황 파악

가장 중요한 것은 관련 증거를 확보하는 것이다. 

• 임대차 계약서: 전세 보증금 반환 시기, 공제 항목, 청구 절차 등이 명시된 계약서를 꼼꼼히 확인해보자.
• 주거 기간 관련 증거: 입주 및 퇴거 시 촬영한 사진, 주거 상태를 기록한 견적서, 지불 내역, 문자 메시지, 카카오톡 대화 등 모든 증거를 확보해야 한다.
• 기타 증거: 주변 이웃들의 증언, 전세 관련 영수증 등도 도움이 될 수 있다.
  
  

단계 2: 집주인과 협의

증거를 확보한 후에는 집주인과 직접 협의를 시도해보는 것이 좋다.

• 침착하고 예의를 갖춘 태도: 감정적으로 들떠서 소리를 지르거나 협박하는 것은 오히려 역효과를 불러올 수 있다.
• 명확한 의사 전달: 계약 내용에 따라 전세 보증금 반환을 명확하게 요구하고, 협의 과정을 서면으로 남겨두는 것이 좋다.  또한, 전화 통화를 한 경우에는 반드시 통화녹음을 하도록 하자.
• 증거 제시: 확보한 증거를 제시하며 주장을 뒷받침 하도록 하자.
  
  

단계 3: 전문가 상담 및 도움 요청

협의가 어렵거나 집주인이 완강하게 거부하는 경우, 주저하지 말고 전문가의 도움을 받아야 한다.

• 변호사: 전문적인 법률 자문을 제공하고, 필요한 법적 절차를 진행해준다.
• 법률구조공단: 소득 제한 기준에 따라 무료 또는 저렴한 비용으로 법률 자문과 소송 대리 서비스를 제공한다.
• 관련 기관: 한국주택금융공사, 주택복지센터, 시·구청 등에서도 전세 보증금 분쟁 관련 상담 및 도움을 제공한다.

3. 법적 절차를 통한 해결

협의와 전문가 도움에도 불구하고 전세 보증금 문제가 해결되지 않는다면, 법적 절차를 통해 해결해야 한다.

보통, 이 단계까지 안가길 바라지만, 결국 현실적으로 이 단계로 와야 할 것이다. 

 

3.1 임차권등기명령 신청

• 신청 조건:
  • 임대차 계약 기간이 만료되었고,
  • 임차인이 주택을 점유하고 있으며,
  • 전입신고를 하였고,
  • 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않은 경우
• 신청 방법: 관할 법원 민사담당 사무국에 직접 방문하거나 온라인 신청
• 신청 비용: 약 5만원 (임대인에게 청구 가능)
• 신청 후 진행 절차: 법원에서 신청을 심사하고, 약 2주 후 결과 송달
• 효력: 신청이 인용되면 등기부에 입력 완료
  
  

3.2 전세 보증금 반환 소송

• 소송 조건: 임차권등기명령 신청을 했음에도 불구하고 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않은 경우
• 소송 방법: 관할 법원 민사담당 사무국에 소장 제출
• 소장에 기재 내용: 원인인사, 청구사항, 증거자료 목록 등
• 소송 비용: 소송 진행 비용 및 변호사 비용 (소송 결과에 따라 패소자가 부담)
• 소송 절차:
  1. 소장 제출 및 접수
  2. 변론 및 증거 조사
  3. 판결 선고
  4. 항소 (선택 가능)

4. 전세 보증금 분쟁 예방

전세 보증금 분쟁을 예방하기 위해서는 다음과 같은 조치를 취하는 것이 좋다.

4.1 신중한 계약 체결

• 계약 내용 꼼꼼히 확인: 전세 보증금 반환 시기, 공제 항목, 청구 절차 등 중요 조항을 꼼꼼히 확인하고, 불분명한 부분은 반드시 명확히 해달라고 요청해야 한다.
• 계약서 필히 작성 및 서명: 구두 계약보다는 서면 계약을 체결하고, 양 당사자가 서명 날인을 해야 한다.
• 증거자료 확보: 계약 체결 과정, 전세금 지불 내역 등 관련 증거자료를 확보해 둔다.

4.2 주거 상태 관리

• 입주 및 퇴거 시 사진 촬영: 입주 및 퇴거 시 주택 내부 및 외부를 꼼꼼히 촬영하여 증거자료로 활용한다.
• 주거 상태 기록: 주거 기간 동안 발생한 수리 내역, 입주인의 지시에 따른 변동 사항 등을 기록해 둔다.

4.3 전문가 도움 활용

• 전문 변호사 상담: 계약 체결 전이나 분쟁 발생 시 전문 변호사와 상담하여 전략을 수립하는 것이 좋다.
• 관련 기관 문의: 한국주택금융공사, 주택복지센터, 시·구청 등 관련 기관에서 제공하는 상담 및 도움을 적극 활용한다.

5. 맺음말

전세 보증금 문제는 임차인에게 큰 경제적, 정신적 피해를 입힐 수 있다. 피해를 최소화하기 위해서는 신속하고 적극적인 대응이 무엇보다도 중요하다.  위의 내용을 참고하여 자신의 상황에 맞는 적절한 조치를 취하는 것이 좋다.